Category 不動産

「所有しているアパートを売りに出したい」
「アパートの買取相場が知りたい」
「アパート買取を専門に行っている業者さんを探している」

所有しているアパートを手放すことを検討をしている場合、不動産業者に買取の依頼をする必要があります。
アパートを手放す方法は買取と仲介の2種類あり、特徴がそれぞれ異なります。

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アパートを手放す2つの方法

買取

買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法になり、不動産会社とダイレクトに取引をするので、売却までにかかる期間が短くて済むといった特徴があります。
アパートを売却して、すぐに現金化したい場合に有効な売却方法になります。
しかし買取の方法は、不動産会社はキャピタルゲインで利益を得ることになるので、相場よりも安い金額を提示されることがあるので注意しておきたいポイントです。
不動産会社は、不動産の売却を有利にするために、古い設備を新しく替えたり、外壁塗装の塗り替えなどのリノベーションなどの修繕をしてから売却するので、買取価格は仲介で売却した場合に比べて20から40％安くなることが多いです。
すぐに買い取ってもらうことができる点が最大のメリットの部分になるのですが、価格が安くなることを理解しておく必要があります。

⇒アパート買取 相場

仲介

仲介は不動産会社にアパートの買い手を探してもらう方法になります。
仲介を利用するメリットは、不動産会社の手数料は取引金額に比例して増えることから、なるべく高く買ってもらえる買主を探してくれる点を挙げることができます。
仲介はなるべく高く売りたい場合に適している方法になります。
入居率が高く人気の物件や、駐車場など完備している物件などは、高く買い取ってもらうことかでき、築年数が経っていて、木造の建築物の場合などは修繕費用が高くつくので、売却価格が低くなることが多い傾向にあります。
不動産会社によって価格が変動することが多いので、査定の依頼をする際には、1社のみに依頼するのではなく、複数社に査定の依頼をお願いすることが重要になります。

不動産の売却の特徴

不動産の売却の特徴として、物件価格が安くなるほど不動産業者の利益が大きくなるといった特徴があります。
1社だけに査定依頼した場合、安い価格を提示される恐れがあるので、他社と競わす意味でも複数社に依頼するようにすると、より条件に見合った不動産会社を見つけ出すことができるようになります。

まとめ

アパートを売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかることになり確定申告をする必要があります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得があり、不動産の所有期間によって税率が変わることになります。
課税所得金額の計算では、物件取得費や仲介手数料、印紙代などの経費は控除することができます。

アパートを売却したいとき、どのアパート買取業者を選ぶべきか悩むことが多いと思います。
買取業者にもいくつかあり、仲介をしているところや直接購入や販売を行っているところもあります。
中には悪質な業者もあって、契約後発覚して泣き寝入りしたり訴訟に発展したりするような面倒なことも起こりえるのです。
また買う側からすれば、できるだけ安く引き取って高く売ることで利ザヤを確保したいと考えることは覚えておくと良いでしょう。

仲介手数料にも注意が必要

仲介手数料にも注意が必要で、この手数料率も業者によって様々です。
もし地方の過疎地域で売却を検討する場合は、買い手側が強くなりますが都心のエリアであれば売り手が断然強くなります。
都心で売却する場合は、少なくとも複数の業者から選択をすることをおススメします。
可能であれば、第三者の専門家を付けるとより確実です。
理由としては最初は高価買取でてつづきをするはずが、具体的な契約をする際に契約内容が売り手側に不利だった場合も流れで契約してしまいがちだからです。
最後まで気を抜けないのも、不動産査定の特徴なため注意しましょう。

売り側にも妥協する必要があることも・・・

一方で、売り側にも妥協することがあることは必要になります。
例えば建物自体が古く、老朽化している場合はその分価格が下がります。
また耐震基準が現状の法令の基準を満たしていない場合は大きく価値が下落します（つまり土地の価格は良くても、建物自体の価格はゼロに等しくなることもあります）。
業者はリフォーム費用や修繕費用をコストとして考えるため、耐震基準が低いと最悪の場合さら地にして建て替えるということもあり得るからです。
不動産業者も利益を得る必要があるため、その点については一定の配慮が必要になります。

瑕疵担保免責について確認しておく

ほかに注意したいのが契約内容で、そのうち瑕疵担保免責というものは確認しておくと良いでしょう。
瑕疵とは欠陥のことで、もし買い取った後に建物に対して欠陥が発覚した場合売り側に責任を追及できるルールです。
この契約条件を根拠に悪質な業者はわざと欠陥を指摘して対応する場合もあるため、この点も含めて責任を負わないとする契約などをしている業者は事前の査定を真剣に行うため誠実な会社だと判断して良いです。
その他境界非明示という契約条項があり、協会を明示しないと土地の価格が変わるため契約で定めています。

まとめ

このようにアパートを売る際には、いくつものハードルやポイントがあります。
このような点を踏まえて慎重に検討することが、売り主・買い主双方が納得できる状態になるでしょう。

ニュースなどを見ていると、当たり前のようにゼネコンと言う言葉が使われていますが、詳しいことはよくわからない人が多いのかもしれません。
アパレルメーカーと言えば洋服を作っている会社だとすぐにわかりますが、どうも想像しにくい言葉だとは思いませんか。
大人も意外と良くわからないかもしれません。

総合建設業者

建設会社と言えば、なんとなく想像しやすいかもしれません。
ゼネコンは総合建設業者のことを言います。
建設会社でいいのではないかと思うかもしれませんが、ニュースなどではよく使われる言葉です。
何々組と言うような名前を聞きますが、このような会社が該当します。
街中の建設現場でも何々組と言う表記を見かけることがきっとあるでしょう。

総合と名前に入っていますので、この会社では建設のことならなんでもやっていると言うようなイメージを持つかもしれません。
設計から建設まで全部をやっているような印象を持ちやすい名前ではありますが、実はそう言うわけではありません。
総合と名前に入っているのでこのような誤解をしている人はもしかしたらたくさんいるのではありませんか。
前田裕幸率いる信和建設などがその類です。

ゼネコンが行なっていること

では、実際にはどのようなことを行っている会社なのでしょうか。
元請業者として施工全体を管理する会社です。
大きな建物を建てるとなると、一つの会社だけで全部を担うことは難しいです。
複数の土木・建設会社を管理して大きな建物を作り上げる会社と言えばわかりやすいかもしれません。

建設会社や工務店も同じような感じではないのかと言う疑問が出てきませんか。
確かに、以上のようなことをこれらの会社でも行っていますので、何が違うのかがわかりにくいかもしれません。

実は、ゼネコンには明確な定義があるわけではありません。
だから、ニュースなどを見ていてもよくわからない人が多いのではありませんか。
明確な定義がないために建設会社や工務店全部が含まれると思っている人もいるかもしれません。

明確な定義はないものの、一般的には一社で設計・施工・研究を行っている会社に対して使われています。
しかも、売り上げがとても高い会社に飲み使われています。
設計・施工・研究を全て自社で行うことができる時点で、かなりの資金力がないとできません。
ニュースでもやはりとても有名で大きな会社に対して使われていますので、想像しやすいでしょう。
それに、設計・施工・研究を行っている会社でなければ複数の土木・建設会社をまとめることはできません。

入札とは？

よくニュースに出てくる会社というイメージが強いのは、入札が関係しているからです。
どうも悪いことをしているような印象を持っている人がいるのならば、入札に関するニュースをよく見ているからでしょう。

そもそも入札とはなんだろうと思うかもしれません。
この場合に使われる入札は仕事を得るためのオークションを行う際に使われます。
ニュースでよく問題となって出てくる場合は、公共事業と言う仕事の競争入札をする際に談合があったということではありませんか。

公共事業を言う大きな仕事を得るために、少しでも他社よりも安い金額を入札して落札したいとそれぞれのゼネコンは思っています。
最も安い金額を提示したところに仕事を発注するからです。
発注する側が希望している金額をあらかじめなんらかの方法で知って、それで落札したと言う談合事件が起こると大きく報道されるので、よくないイメージを持っているのかもしれません。

工事予定価格があらかじめ設定されいる

安ければ安い方が発注する側にとって良いのではないかと言いたくなるかもしれませんが、あまりにも落札金額が安くなってしまうと手抜き工事になる恐れがあります。
または、下請け会社に安い金額で押し付けることがあるかもしれません。
そう言うことがないようにしなくてはなりません。
だからこそ、工事予定価格があらかじめ設定されます。

公共工事ともなると、税金を使って発注することになります。
限られた税金を使うわけですから、なるべく費用を抑える必要があるので、工事価格をできる限り抑えなくてはなりません。
そこで、ゼネコンと発注者側とで談合して決まった業者に工事予定価格を伝えてできる限り安い金額で工事を発注することがあり、それが報道されます。

私たちの暮らしの中で、大きな建設物を見ることも使うこともあります。
それらを作っている会社ではありますが、公共工事の談合事件でよく耳にする言葉なだけに、あまり良いイメージを持たれないのかもしれません。
世の中に絶対に必要な会社ではあるのですが、意外と知らないことが多いのかもしれません。

まとめ

ニュースでは事件が起こった時に報道されますので、ゼネコンは悪いことばかりをしていると思い込んでいたりしませんか。
以上のことを知っていれば、大きな建設物を作るためには必要不可欠なことがわかります。
もちろん、詳しいことを知っていれば必ずしも悪いことばかりをしていると言うイメージを持たないはずです。
どのような会社かを知ることで、今後のニュースの見方が変わるのかもしれません。
 

アパートを売りたい時には業者に依頼しますが、依頼先を選ぶ際にはいくつかの覚えておきたいポイントがあります。

収益物件の買取実績が豊富か？

もっとも重視したいのが、収益物件の買取実績が豊富かという点です。
この分野を得意としている会社にお願いすることで、買取価格が高くなります。
逆に実績のないところを選んでしまうと、予想以上に安くなってしまう可能性があります。
これまでの実績はホームページ等でも確認できますし、ホームページに掲載されていない場合には直接聞くことで把握することが可能です。
最初に話を持ち掛けた時点で積極的に取り組もうとする意識が見られる時には、熱心に取り組んでもらえる可能性大です。
元々興味のない業者にお願いしても、やり取りに時間がかかるだけで何も決まらないかもしれません。
見極めるために少しの期間だけやり取りをしてみても良いのですが、それで良い対応が返ってこなければ別の業者を探すべきです。

ノウハウを持っているかを見極めることが重要

最初に声をかけたからという理由だけで引きずってしまうと、売却スケジュールに狂いが生じてしまいます。
一口に売るといっても、住人に立ち退いてもらって解体をするケースもあれば、賃貸契約を保持したままのケースもあります。
そういった面まで話し合うことができればスムーズに取引できますが、売る側が初めての売却の場合には上手く提案できません。
ですから、業者側から様々な提案をしてくれることが理想であり、提案力のあるところにすると予想以上に良い選択ができます。
これもノウハウや実績がものを言う部分ですので、ノウハウを持っているかを見極めることが重要です。
良い選択をするために、その地域の状況も含めて考える必要があります。
今後も収益が見込めるようならリフォームをしてでも維持するのが良いですし、借り手がつかないような状況なら解体が現実的かもしれません。
そういった地域的な状況を絡めて考えられることも条件の一つになるため、地域に精通した業者選びが基本です。
今後の動向を予測するにしても、やはり地域的な状況を推察する必要があります。

まとめ

オーナー自身が物件の近くに住んでいる場合、困るのが売った後のトラブルです。
トラブルが発生してそのまま住み続けることができなくなる可能性もありますので、できるだけアフターフォローが充実している業者を選ぶことが大事です。
アフターフォローがしっかりとしていると後々面倒なトラブルに巻き込まれる心配がありませんし、近隣住民への配慮もしてくれます。

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